昨天早上，知乎热榜中我刷到一个话题，想来大伙应该非常关心，拿出来和大伙说说。
说的是多地待售的二手房挂牌量激增这件事，事实上我之前就说过今年卖房的业主不少，卖房的比买房的还焦虑。
在链家平台上，现在已经有广州、杭州、苏州、南京、天津、重庆、合肥等十余个城市二手房挂牌量超越10万套。
二手房去库存的重压值，在咻咻上涨。
二手房挂牌量在增加，最大的影响就是情绪，情绪之下指导的就是动作。
要卖的业主愈加多，业主之间就会陷入内卷，想要快点卖出去，就得打价格战，所以大伙能感觉到目前二手房降价的小区不少。
据了解深圳中原研究中心出了一份二手房价格重压测试，2017年到今天买房的深圳业主，预计有八成以上都扛不住楼市再跌10%了。
（深圳一张二手房挂牌量走势图）
深圳尚且这样，何况全国？
今年关于房价涨跌的讨论，应该是过去10年以来最热闹的，没之一。
可就在大伙都被焦虑情绪所笼罩的时候，反而失去了看问题的理智和客观。
广州两个隔壁小区的业主互相跟降挂牌价，近期3个月调价5次；
郑州有小区业主的最新二手房源挂牌价比去年买入价低了15万元；
南京有小区业主为了卖掉房屋，前前后后降价63万；
如此的降价消息，大伙应该已经看到了，且有人误以为是市场主流。
但事实上，降价是什么原因，我盘了一下，无非是什么时间：
1、业主着急用钱，或是由于创业失败，或是由于专业炒房资金链不足，又或是由于失业问题等等，不管什么问题，都不是常见性存在的。
2、置换优化，想要一卖一买的。今年肯定是买的好机会，并且改变群体更懂，可要买之前就得卖，只须买入的价差比卖出的价差高，这笔账就能算得过来。
3、降价的小区，要么偏、要么老、要么之前太贵，我看了下，基本就是这3点缘由。
广州增城的房屋降价百万供应，主观缘由是由于业主降价，但客观也是由于地段偏，加上板块的新房库存大。
而南京业主降价65万卖房，也是由于他房屋是老宅，在当下市场重压下，有缺点的房屋好像降价才是最后出路。
另外还有少部分降价，看着猛，但事实上之前涨价更猛。
譬如深圳西部，无论是南山中心还是宝中，不少人都看到降价百万，但你了解之前它涨价的时候有多猛吗？
每次利好一来，就是立涨20%，一年涨个50%的小区可不少，目前二手房官方报价持续了1年多，也就回调个2-30%，说实话，真不可以算跌，顶多是回调。
我有不少深圳朋友是在2019年买的房屋，我问他们跌了没，你要说比2020年7月前的巅峰，那是跌了，但和他们入手相比，没跌。
上涨下跌，都得有参照物，不然就是自说自话，有人说跌了，有人说没。
我能理解大伙最近被不少市场的负面情绪所影响，有时看多了甚至感觉市场就该是如此，面具戴多了，可能人脸也就成为面具了。
我觉得市场消息必须要辩证来看，就好似我说了，涨50%，下跌30%，那到底是涨了还是跌了，参考的机会不同，看的东西就不同。
假如大伙是想学会到真实的市场消息，而不被市场表面现象所欺骗，可以扫描二维码加我微信。
我与我的团队一直察看市场，也了解什么是回调，什么才是真的的下跌，可以给你所买或筹备买，想卖或筹备卖的房屋，做个不收费的诊断。
看到这么多的二手房库存，估计手里有房的人，心里开始慌了。
目前焦虑恐慌情绪的人还是挺多的，但我还是要说真没到那地步。
只是有的观念和想法，得趁着这波楼市转向，更新一下了。
过去楼市大热时期，大伙感觉持平就是跌，或者说温和上涨=跌。
只能说都是一群被惯坏的赌徒，今年大伙应该感觉到明显的变化了，能在冲击之下还能持平收益的，其实就是赚了。
大伙需要扭转的第一点，过去那样楼市大涨的年代可能结束了，温和上涨可能才是正常状态。
第二，这次冲击之下，有的小区的价格可能跌得厉害，反而给大家提前预警风险。
有的房屋，可能真的不可以再以投资升值的心态去买了。
牛市时，房屋的不少缺点都被掩盖，大伙只关心房屋增值的多少，但熊市时非常重要的反而是房屋的流动性，熊市有的房屋可是卖不出去的。
给大伙什么时间提醒吧：
1、假如你正在卖房，你应该了解什么房屋非常难卖。
商住公寓房、投资客扎推的小区、大社区小区、郊区非地铁房、规划没落地的远郊房、丧失学区价值的老破小，这类都在今年验证了卖房的困难程度。
2、学区房需要就买，无需就别赌
这2年学区房的政策调整是很大的，今年北京和上海的老破小价格回调也挺猛，强二线城市的杭州、南京、西安，据我所知，都有不同程度的下跌。
（北京下跌榜单前10都是老破小）
学区房不会消亡，优质的教育也依然会稀缺，但想单纯爆炒不适合了，风险系数太高。
假如真有需要，建议赶在明年5月底前，由于这个时候是学区房的成交高峰期。
3、大多数城市的新区，已经不合适投资了。
投资新区房地产，必须要看一线城市和强二线城市，由于新区背后考察的是地方的财政能力和规划。
多数三四线城市在这块是非常薄弱的，所以非自住不碰。
而新区能否落地，还要关注几个核心：有没高收入产业在规划且在落地、有没地铁在建或通车、有没学校在建或落地。
假如一线城市和强二线城市还有如此有潜力的新区，那可能就是将来仅存的几个暴击性机会了，且买且珍惜吧。
4、刚需实在预算有限，怎么样选？
今年限价倒挂、零首付、低利率，还有各种花式大营销，重点是，还发生在一二线城市，真的非常难不心动，而且越偏优惠力度还越大。
这个时候如何选择呢？
假如你有就算一丁点的增值心态，记得：宁买老破小，不买老破大，而老破小要么是带优质学区的，要么在核心区的，郊区老破小别碰。
对郊区新房心动的，记得：要有产业、如果地铁房、规划学区要好，郊区已经失去地段优势，假如连这3点都难以满足，将来流动性堪忧。
都说浪潮褪去，方知哪个在裸泳。
熊市时更是检验房屋的试金石，但，仍然需要理性看待。
目前二手房库存量激增，并非单一城市出现，而是全国现象，说明这更多是宏观环境的问题，不需要对单一的某个城市失望。
房屋本来就是有涨有跌，这既是周期规律也是市场规律。
大家要分城市和分版块去看问题，今年有业主割肉离场，但也有富人豪掷千金买入豪宅。
所以期望我的粉不要只能跟风情绪，不看周期、不看数据、不看将来，会容易吃亏的。
目前已经来到5年以来，最好的谈判条件、最低的房贷利率、最有诚意的优惠，已然是天时地利。
大家目前要做的，是时刻知道市场信息，抓住上车窗口期，买房对于普通人来讲是一生中最大的决策之一，假如选对好机会上车，可能少奋斗几十年。
但人性弱点是容易被情绪裹挟而缺少理性客观的剖析，我目前就是想紧盯风向，盯住市场变化，盯住楼市涨跌，然后第一时间把这类现象对你说。
大伙可以加我的微信，今年已经有多次失联，所以一些稍微敏锐的话题，我都不会在文章说了，会在我的闭门直播中来做剖析和推荐，也会将市场变动第一时间发给添加我的朋友。
所以还没加入微信的朋友们，可以先做添加。
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