??编者：坚持房住不炒，首轮”双集中“供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现怎么样？乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。
??2021年上半年，国家坚持“房住不炒”政策，中央和地方密集颁布调控政策以稳定市场预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房产金融监管持续强化，地方加快打造房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加大。青岛在此大背景下，半年颁布调控政策近40次，房产市场朝着平稳健康方向进步。
??1、新房市场
??青岛新建产品房网签74592套 同比涨幅达40.04%
??据卓易数据，截至6月30日，2021上半年青岛共网签新建产品房74592套，同比涨幅达40.04%；销售面积8589129㎡，同比上涨38.78%；销售总金额12960014万元，同比上涨幅度高达44.9%。
??网签新建产品住宅方面，共网签64585套，同比涨幅为39.02%；销售面积7629350㎡，同比上涨37.84%；销售总金额11433066万元，同比涨幅高达43.52%。
??成交均价方面，上半年青岛新建产品房网签均价为15089元/㎡，同比上涨4.41%；新建产品住宅网签均价为14986元/㎡，同比涨幅4.12%。无论是新建产品房还是新建产品住宅网签均价，涨幅虽然有所扩大但处于可控范围，可以说青岛房价整体趋稳。
??青岛全域多数“飘红” 市南崂山花开并蒂
青岛各区市上半年产品住宅成交同比变化
??从青岛各区市新建产品住宅成交数据同比变化来看，青岛整体呈上涨趋势，13个区市（含行政区划前老区市）中，仅有三个区市成交套数、成交面积、销售金额均有下跌，跌幅从4.89%-24.17%不等。而其他区市成交数据却顺势上扬，同比出现不同程度的上涨。特别是市南区，同比涨幅遥遥领先，第二为崂山区，紧随其后，涨势喜人。
?西海岸成交实力领跑 即墨后来居上
??2021上半年青岛各区市产品房成交量比率图
??从地区表现来看，青岛各区市依旧维持冷热不均的态势。传统的供销大户西海岸地位很难撼动，即墨区后来居上。具体来看，西海岸、城阳和即墨瓜分2021上半年青岛楼市新房成交量“前三甲”席位。其中，西海岸新区以19271套的绝对优势领跑全市；城阳区以11244套的成绩紧随其后；即墨区10302套位列第三。同比去年同期，胶州市今年表现低调，跌出前三位列第四。
??2、二手房市场
??网签量38590套?创2018年限购限售后新高
??据贝壳研究院数据，2021年上半年，青岛全市二手房网签量38590套，环比20年下半年增长4.8%，同比20年上半年增长45.5%。青岛自18年4月推行五年限购限售政策之后，市场持续处于低迷阶段，市场需要积攒了较长周期，同时伴随疫情的有效控制与顾客信心的恢复，今年上半年市场需要很多释放，达到2018年之后的新高点。
??城阳热度减少?成交热门向李沧、市北、即墨移动
??从青岛各城区网签占比来看，即墨、李沧、市北成交占比增加，热度增加。2021年上半年城阳的网签占比降低了1.1%，热度缩减较多。
??小户型缩减明显?正向“大面积”“多居室”转移
??上半年成交的户型中，仍旧以两居室为主，占比约为56.4%，第二是三居室，占比达到29%。对比20年同期结果，3居室及以上户型成交占比正在增长。
??从面积档位来看，中小面积仍旧是目前成交的主流户型，主要集中在80-100㎡和80㎡以内，合计占比达到76.8%。对比2020年同期结果，80㎡以内户型成交占比明显缩减，降低4.5%，更多顾客向80-140㎡档位转移。
?3、土地市场
??52家房企224亿布局青岛 117宗地名花有主
??上半年青岛土地市场供大于求，提供、成交建面均有所降低， 成交楼面价较去年同期有所上涨。据乐居不完全统计，青岛全市住宅类（含商住）地块共成交117幅，总出让面积337.35万㎡，规划建筑面积702.89万㎡，成交总金额224.17亿元。
??西海岸蝉联“卖地大户” 城阳区后续发力
??从全市各地区土地成交状况来看，2021年土地市场提供和成交主要集中在西海岸、城阳区等地区，这与西海岸新区规划和城阳共有产权及划归主城政策有肯定的关系，老主城区土地市场趋于饱和，提供及成交较少。作为去年前三甲的胶州，今年一反正常状态，土地供应求购量也些许低调。
??具体数据来看，西海岸（老胶南、黄岛区）作为青岛土地市场最活跃地区，以41宗、102.03万㎡的土地成交问鼎卖地大户；城阳区紧随其后，上半年成交土地21宗、成交面积80.57万㎡；莱西市则以11宗供地数目、45.83万㎡土地面积位居第三。
??高溢价率凤毛麟角 底价成交是主流
??据卓易数据，2021年上半年，除老四方溢价率达到64.89% (绿城）?，第二是平度市，溢价率为0.02%，其余均为底价成交，四方区的高溢价率拉动整体市场的溢价率走势。
?4、楼市政策
??作为国家顶层策略城市的青岛，上半年楼市政策颁布近40次，涉及范围较广，包含住宅水平、出租住房、物业服务等，特别在人才落户方面适应环境的大趋势进一步放松。
??事关留青革新创业年轻人人才 青岛第三发布重拳新规
??2月9日，青岛政务网发布《关于推行年轻人人才在青革新创业一次性安家费政策有关问题的公告》的征求建议稿，对高校毕业生及年轻人人才第三推出福利手段，继续推行一次性安家费政策，缓解高校毕业生等年轻人群体在青购房重压，筑巢引凤，提高对年轻人人才吸引力。
??重拳利好！城阳共有产权政策条件放宽至中专及同等学历！
??2月20日，青岛城阳区人力资源和社会保障局官方公众号“城阳人才”发布消息，申请城阳区人才共有产权住房放宽到中专及同等学历。聚焦人才“买房难”“买房贵”，城阳区从购房资金方面给予大力支持，依据人才层次最高可给人才总房款30%补助。去年全年人才共有产权住房遭到广大人才欢迎，已网签1万1千余套。
??青岛拟规定：产权型人才住房购房满5年可上市买卖
??2月24日，青岛政府发布《关于进一步优化人才住房建设和筹集工作的建议》，产权型人才住房签订购房合同满5年可上市买卖；超越10年的，不需交纳土地收益。
??青岛发布深化户籍规范改革的建议解析！将取消落户面积限制
??3月15日，青岛政务网发布《关于进一步深化户籍规范改革的建议解析》，此次户籍规范改革，坚持“加快推进城乡融合进步，促进人才、人口和劳动力要点合理顺畅有序流动”为导向，统筹户籍规范与城市科学进步，放宽放开城镇落户限制，加快推进农业转移人口落户，打造常常居住地登记户口规范，达成城市人口数目、水平双增加。
??5、热门地区
??西海岸、城阳、即墨供需两旺 新房市场维持高热度
??2021上半年，青岛房源提供大户非西海岸莫属，拿证房源占全市23%；第二是城阳区，拿证房源占比22%；即墨区占比15%。具体来看，青岛新房市场整体供小于求，市内四区房价稳定且处高位；西海岸、城阳区等新城区供销两旺，占成交主导地位；胶州、即墨等近郊区近年整体提供量较大，致使存量增加，后期去化重压较大。
??2021年以来，中央和地方政府一直坚持“房住不炒”定位，从供需两端发力，稳地价稳房价稳预期，促进房产市场平稳健康进步。重点城市住宅用地“两集中”同步公开出让，引导住宅用地市场理性角逐；银保监会等三部委发文全方位收紧经营贷监管，严防经营贷违规流入房产市场，上半年房产政策环境整体偏紧，多地楼市调控政策持续加码……
??受益于供需两端调控政策逐步获得效果，购房者在置业决策的过程中也更加理性，伴随房价涨幅趋稳，房企收益空间被不断压缩，房企管理也逐步步入精细化阶段……有业内预测，下半年青岛房产市场仍将以“稳”为主。
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