2月8日，深圳住建局在国内率先提出，打造二手房成交价格参考机制，并发布3595个小区参考价格。
发布当天下午，深圳多家房地产中介机构被住建局召集紧急开会，需要中介挂牌价不能超越官方报价格。银行涉房贷业务部门有关人士也注意到政策中提及，“发布二手住房成交参考价格有益于引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险”。
据第一财经记者知道，截至目前，贝壳/链家等深圳房地产中介的官方网站、APP等房源均未显示价格。银行暂时还未收到调整评估标准的公告，但不排除下面根据政策实行。不少有置业计划的购房者选择持币观望。
被打乱的计划
“我的购房计划又被打乱了。”年前在深圳福田、南山、宝安踩了数十次盘的外地投资客王小虹（化名），原本计划新年后入手南山一套三居室，现在只能选择观望一段时间。
2月8日，深圳住建局发布《深圳住房和建设局关于打造二手住房成交参考价格发布机制的公告》（下称“《公告》”），初次公布了3595个小区成交参考价，正式在二手房市场推行“二手住宅成交价格参考机制”。
所谓的“二手住宅成交价格参考机制”，就是在二手房网签价格的基础上，结合周围新房价格，对深圳3595个小区编制“成交参考价”。
有市场人士在新政出来后，以网络红人盘华润城润府为例，称该楼盘的实质成交价已经达到18万/㎡左右，而深圳住建局对该楼盘一期、二期、三期的二手房官方报价均为13.2万/㎡。更有部分业主在看到新政后质疑，“（主管部门）拟定的楼盘官方报价格脱离市场实质”。
对于市场上的质疑，有接近深圳住建局的不愿具名人士告诉第一财经记者，参考价是以近一年的网签价为基础，并通过调查实质成交，银行放款等综合测定。“并非像外面所说的那样，住建局的二手房成交参考价还停留在2019年的价格水平。其中，有六成左右的楼盘参考价基本上与网签价一致。”
在楼市摸爬滚打十余年，从小王熬成地区经纪公司一把手的王一兵（化名）昨天忙碌至深夜。他先是昨天下午被深圳住建局约谈，需要房地产中介不能发布高于成交参考价的房源。
接着，晚间9点，王一兵又在各大工作群公告店铺负责人，“店铺的橱窗广告上不能发布房源单价超越二手房成交参考价的房源”、“不能在微信朋友圈发布‘越调越涨’等言论”、“今天之内需要把所有已经成交的网签单打好，以防后续有其他变动”、“最近成交单须给买房顾客做好风险提示，不排除签约后可能贷款价较低，致使首付提高”。
截至目前，贝壳/链家等深圳房地产中介的官方网站、APP等房源均不再显示价格，取而代之的是“未显示价格”。
被“715”楼市调控误伤，丢了房票的部分刚需族们并没由于二手房成交参考价低于实质成交价就乐开花。
在刚需族朱坚强（化名）看来，他不只没捡到实惠，上车门槛恐又被抬高了。朱坚强的心情非常复杂。
新政发布会，朱坚强先是收到了房地产中介们关于银行贷款额度可能减少，首付提高的微信、电话提醒，后面就开始四处咨询打听。
通常来讲，购买二手房时，银行会依据房子的水平、地段、环境、价格、年限和房子结构等多个方面，评估出贷款额度，最高贷款额度一般不会超越房子总价的70%。所以，在购房二手房时，购房者需要承担比相同总价新房更高的首付比率。
以朱坚强看上的罗湖一套带重点小学学位的老破小二手房为例，原本业主价格800万，官方参考价是500万。因为是首套房，银行可贷款七成即560万，首付三成即240万。现在，根据参考价首付提高至450万，银行贷款额度录得350万。多出来的210万，假如卖家不让利，就会令手头资金并不宽裕的他不能不筹集更多款项。
如果是换房客（名下无房但有房贷记录）做粗略测算，原本首付六成480万，可贷款四成320万；根据官方参考价评估，则贷款四成只有200万，首付则增至600万。
二手房买卖走向透明化
每年像朱坚强如此闯进深圳楼市的购房者，少有不动用房贷杠杆的。用朱坚强的话来讲就是“缺钱的需要借用杠杆来撬动楼市，不缺钱的也秉持着不需要白不需要的心态去用杠杆。”少有城市能像深圳这么沉迷金融杠杆。
住房信贷一直是深圳各大银行争夺的香饽饽，能贡献银行年度收益的三成左右。借助按揭贷、经营贷、消费贷等各种金融杠杆来买房套利在深圳楼市并不少见。
特别是深圳楼市存一二手房价格倒挂，买到就赚到的“打新”现象，是楼市不可忽略的一道风景线。外地投资客占比长期维持在三成以上，他们对深圳楼市报以极高的期待。
深圳工商银行(601398,股吧)、招商银行(600036,股吧)有关职员告诉第一财经记者，办理住房信贷等业务的同事昨日已就政策产生的影响在讨论，均表示新政刚下来，银行方面暂时还未收到调整评估标准的公告，但不排除下面根据政策实行。
深圳工商银行一负责人士一方面向第一财经记者坦言，现在不太好评估政策的影响，有待跟进细节落地实行，其次，他也明确表示，“住建局有提及后续按期在深圳住房和建设局官方网站、公众号和深圳房产信息平台等互联网平台发布全市二手住宅成交参考价格，这至少明确表示，二手房价格调控并不是说着玩儿。若能落地，可以引导商业银行发放贷款，减少杠杆，防范金融风险。”
在更多的市场人士看来，与一手房网签价格备案制管理如出一辙，二手房参考价格颁布，透明化对于市场来讲大有裨益。
一直以来，深圳二手房从价格到买卖的信息管理软件都比较封闭。基于信息封闭、信息不对称等现实状况，二手房成交价比较难去把握，走势比较混乱，致使不少购房者错判房源真实价值。深圳宝安、福田、南山等片区一度炒作环境浓厚，业主营销软件盘导致房价跳涨、众筹炒房、代持炒房等投机行为数见不鲜，资产价值泡沫化倾向显著。
中原地产副总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦向第一财经记者表示，政府通过公布参考价，二手房买卖市场在一个价格非常透明的场景去买卖，引导二手房的价格往比较适当的方向去走，有点像中央买卖股票的做法，统一价格，在这个价格上下浮动去买卖。
来自市场端的不少人士对于主管部门祭出的二手房官方报价持看好态度，觉得它有益于促进市场理性买卖；有益于中介给出适当的挂牌价格。
但另有市场人士忧心，住建局发布的小区中另有三成左右的二手房买卖的参考价格相比实质价格常见缩水。换言之，政策实质能否落地实行，仍是未知数。另外，值得注意的是，这只不过官方报价，作为参考，并没约束力。
即使这个政策落地实行，深圳一家房地产经纪机构的负责人士就向第一财经记者坦言，上有政策下有对策，为了避免规范致使购房人新房首付门槛提高，买卖本钱上行，阴阳合同的现象或成为值得警惕的楼市苗头。
“深圳好地段、优质学位的房子本身就供不应求，以南山为例，《公告》中的官方报价跟实质成交价常见相差20%左右，网络红人盘差价甚至高达50%。交易双方谈妥，按参考价格写一份合同，再根据市场价格写份合同，分两次打款，这操作起来并不难。”上述房地产经纪负责人直言，交易方交流好，阴阳合同只是楼市调控背景下，市场自然而然衍生的产物而已。
市场或将短期降温
楼市调控是项系统性工程。
刚刚过去的2020年，深圳楼市在7月15日被新政“一份为二”。新政前，二手房成交旺盛，每月成交量破万；新政后，一手楼市引人注目，网络红人盘频出，二手成交量腰斩。
此番二手买卖官方报价颁布带来用户观望升温，或将使得那些寄望小阳春大手笔捞金的房企、房地产中介们，需要重新审视市场短期买卖量，减少心理预期。
来自房地产市场、金融范围的多位人士告诉第一财经记者，短期内还是要观望下新政带来的市场交易方磨合进程，购房计划可暂且后置。“还不太了解银行那边具体的跟进实行细节，贷款评估标准会不会有公告颁布，观望下更稳妥。”
深圳楼市买卖以二手住宅为主体，占据市场买卖量的七成左右。
乐有家研究中心数据显示，2020年深圳二手住宅成交套数同比上升23.5%至95273套，接近2016年的成交水平。全年二手住宅成交面积为819.29万平米，同比上升29.1%。一手住宅受限价政策影响，倒挂紧急，这也是新房市场持续火热的核心原因之一。
在“715”政策颁布后，来自各方的统计数据显示，有三分之一左右的刚需客丧失了购房资格，深圳楼市新增房源客量、二手带看量也出现了持续性下滑，一直持续到2020年十月下旬才稍有回暖。然而，二手房挂牌价却持续上行至8万/㎡以上。这背后是深圳业主心态坚挺。
回看深圳历年的楼市调控，短期盘整震动是猛政的产物，长期走势并不改。归根结底，房子供应求购结构失衡乃核心原因之一。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉等数位人士对该政策对楼市的影响持保留态度。
“新出炉的二手房官方报价，把用户的购房门槛抬起来，难道就能让房价降下去？已经尝到甜头的深圳业主们是会任由房价下跌，还是看到行情不妙就撤下房源等待下一个高房价买卖节点？”深圳一位房企销售负责人表示，这本质上仍是买方卖方的博弈之战，明火好灭，心火难熄。
更多市场人士觉得，对深圳楼市的短期影响是双方会进入博弈阶段，让卖方更理性，让买方更了解市场价格，深圳的二手房成交量大概率将迎来新的观望周期。
