尽管上涨城市数目降低，但部分强势城市凭着强劲的购买力与小房东的有诚意降价，9月的二手房市场飘出些许暖意。十月24日，国家统计局发布的70个大中城市产品住宅销价格格变动状况显示，二手房方面，2022年9月，上海以0.5%的环比涨幅领跑70城，北京环比涨幅为0.4%，位居第二，成都、昆明、合肥、长沙等城市涨幅靠前。机构及一线经纪人透露，现在二手房市场确实进入了“哪个有诚意降价哪个卖得快”的阶段。
上海领跑 成都等迅速复苏
市场并不是全方位冰封，强劲的购买力是部分城市率先复苏是什么原因之一。
依据国家统计局的数据显示，9月，上海二手房以0.5%的环比涨幅领跑70城，北京环比涨幅为0.4%，位居第二，成都、昆明、合肥、长沙等城市涨幅靠前。
对此，包含广东城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在内的剖析师觉得，从本轮市场的复苏看，上海、北京一线城市仍然维持其优势地位，新房、二手房均保持着不俗的涨势，在较低的市场行情下凭着着强劲的购买力支撑起房价的稳定上涨，在全国各城市中率先复苏。二线城市内部继续分化，热门二线城市、省会城市在本轮行情中有望加速恢复。
但地产剖析师严跃进提示，从现在上海、北京等城市二手房买卖反馈的信息显示，也有一些影响买卖的原因，譬如说部分房东想挂牌买卖二手房，又怕“打新”遇见不确定性，这会致使二手房买卖步伐略慢。
“哪个有诚意降价哪个卖的快”
上述城市在低迷市场中得以强势复苏的另外一个缘由，就是小房东进入诚意降价周期。
指数端显示，9月，一线城市二手房价同比上涨1.2%，涨幅比8月上升了1.2个百分点。
“除非是没配套的老破小，现在的市场需要还是有些，尤其是置换需要。”北京某头部房地产中介和平里大区负责人直言，在现在所有颁布的楼市利好政策中，“连环单免税”对北京的二手房利好最为直接。
他提到的“连环单免税”指的是9月30日，财政部、税务总局发布“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”的通知，对于“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税打折，最高全部退还。
“政策的实行节点是缴税，而且是一买一卖都要在这个周期中，非常大程度上提速了二手房的买卖。”这位负责人直言，假如不考虑连环单原因，购房者单纯一买一卖的时间，在下行市场中一年是平均周期，但置换单除去换新是涉及开发商外，大多数以二手房连环单居多，假如成交链条上的置换者均想享受这一政策，就要以价换时间，哪个有诚意降价哪个卖得快，没卖不出去的房，只有降不到位的价格。
值得一提的是，在中央层面推出连环单免税前，部分区域就先行针对二手房置换过程中的现实问题提出各自的解决方法。以北京为例，为提升二手住房买卖效率，支持购房家庭合理住房需要，在今年9月，北京住建委和市规自委印发《关于试行存量房买卖“连环单”业务并行办理的公告》，将二手房买卖“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理，缩短办理时间，便捷购房群众。
按现行做法，“连环单”家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，买卖周期较长。为打通“堵点”，自2021年起，市住建委在部分经纪机构中进行了试点，将“连环单”业务优化为并行办理，有效压减了买卖时长。
除去连环单免税、串联改并联外，在严跃进等剖析师看来，包含带押过户等最近一些城市的做法对于二手房市场的复苏均有现实用途，促进二手房买卖的活跃，对于房价指数的企稳也有帮助。
整体市场仍不容乐观
二手房的整体市场却不容乐观：城市端看，上涨城市数目为8个，较上月降低5个；持平城市1个，与上月一致；下跌城市61个，较上月增加5个，下跌城市数创2015年以来最多。
从指数端看，9月，70城二手住房价格指数环比下跌0.39%，跌幅比8月份进一步扩大0.04个百分点，上涨城市平均涨幅为0.27%，涨幅收窄0.04个百分点。依据李宇嘉测算，这已经是该项数据连续13个月下跌，且比新房价格指数下跌幅度要大。
在李宇嘉看来，二手房整体盘面数据不乐观重要原因，一方面是二手房挂牌量飞速攀升，多数城市挂牌量创历史新高，且去年同期二手房价格比较坚挺；其次开发商降价营销一直在进行中，分流了原来的需要。“今年，伴随新房大面积降价营销，需要转向新房市场，致使二手房买卖量占比不断降低。同时，多套房拥有者开始增加放盘，并以降价来促进成交。”
诸葛找房数据研究中心高级剖析师陈霄也指出，从涨跌幅状况来看，各等级城市，一线、二线、三线城市二手住宅环比分别为持平、-0.3%、-0.5%，均与上月相同，二手房市场未见明显恢复，市场底部回升尚需时间。
北京商报记者 王寅浩
