这几天，一张深圳二手房挂牌突破10万套的图在各大群里疯传，大喊崩盘的人不在少数。
我一看这个图，各位真的冷静，真的冷静。
图上白纸黑字的写着，四大行、挂牌、包括重复。
计算全部网站的重复房源，那数据当然非常夸张啊，如此制造恐慌又有哪些意义呢？
抛开恐慌，大家需要正确认知当下深圳真实的二手房市场。
深圳二手房挂牌量的确还在增加。
依据大家收到的最新消息，截止11月14日，深圳有效的在售二手房达到42049套。
的确，深圳的二手房放盘量自今年3月之后一直在增长。
可能是由于今年2月立刻就是208参考价一周年，当时大伙都在期待参考价的调整。
所以大家明显看到1月挂牌量是有一个断崖式下跌，然而由于价格没调整，所以3月深圳二手房在售房源陆续回调到12981套。
本以为陆续放盘的二手房会渐渐被消化，但目前已经是11月中下旬了，2022年将要结束。
二手房库存不但没降低，反而还增加到了4万套+。
这也不可以怪在愈加多的挂盘量上，毕竟目前一个月成交量都没2000套，如何去消化这么几万套的库存呢。
截止到上个月月底，深圳二手房成交量已经连续17个月在2000套左右徘徊。
但相比于2016年3月份的18706套，连当时的十分之一都不到，连续这么惨淡的成交量，堪称史无前例。
毫无疑问，二手官方报价是深圳这轮调控中的大杀器。
现在仅1500-2000套的成交，可以说是完全没流动性，不少朋友被市场情绪影响，看到的就是很悲观的一面。
但我看到的，都是好的一面。
此种状况下，价格势必大幅折让，就像2015年股灾时，几千只股票无量跌停，再好的优质股也会跌。
不少人在后台问，哪儿哪儿跌的如何了，我也非常无奈，大环境这样，连深圳都在跌。
而深圳二手房官方报价，为何要叫房价的锚定点。
之所以称为锚，有两层意义：太高了，将你拉下来；太低了，又将你托住。这可能才是官方报价的意义。
这也和我之前说过的，伴随楼市分化行情，有一部分的二手房官方报价，就是用来托底的。
所以对于没进场的朋友，不需要恐慌，但可以开心。
由于目前的楼市状况比2008年还差，是二十年一遇的买房机会，可以用非常合算的价格买到优质物业。
其实关于一些下跌的楼盘，大伙可能只能听中介说，或者身边人的信息传递，但由于大家就在市场中，能第一时间学会降价的小区，也能第一时间了解市场的消息。
而信息差就是大家踏准周期的机会，假如你想第一时间了解最新的降价笋盘，与这个楼盘到底值不值得入手，可以扫描二维码加我微信，不少消息我会第一时间发给已经加我微信的朋友，也会抽时间解答大伙目前的买房疑问。
在大年代的洪流中，楼市无论是涨还是跌，都有它势必的周期性。
就像年代的一粒尘埃，落在每一个人头上都是一座大山。
在现在的机会之下，大家更应该关心哪儿的二手房挂牌量增多，为何增多？
非常重要的是，在二手房放盘增多的地区，是否有一些可以捡笋的机会？
关于怎么样断定挂盘量，有一些小区可能本身套数少，挂牌量也不多，有的小区本来就非常大，挂盘量自然不少。
为了防止歧义，大家这里引用行业中用挂牌率（挂牌率=挂牌套数/总户数）来进行衡量。
依据计算的挂牌率，可以划分成4个量级：
挂牌率1%-5%：正常流通状况。
挂牌率超越5%：小区内挂牌量大，卖家间角逐激烈，存在捡漏机会；
挂牌率超越10%：小区处于滞销状况，大概率会降价，可以继续等；
挂牌率超越20%：基本是深度套牢。
记住这个规则，再来看看深圳各区的挂牌率结构怎么样？
现在来看，福田的房屋流通性还是非常强的，在当前情况下，17.24％的房屋都可以正常流动。
另外在可捡漏的范围里，福田的占比也是最多的，可以在福田淘到笋盘的机会也是最多的，证明福田整体地区的房屋流动性都很好。
而大鹏、光明、坪山等地方可以正常流动的二手房不多，但更不是套牢，基本都是在可以砍价捡漏的区间里。
最难卖的可能就是龙岗了，超越1/4的小区的挂牌量都已经超越10％。
当然这也可以理解，由于龙岗地方非常大，房屋提供是真的很多，几乎是南山、罗湖的双倍。
对于想要买房的人来讲，有两个点非常重要：
一是小区的挂牌量，卖家卖房是由于置换或者别是什么原因，不是由于恐慌或者不自信目前的手握的资产而抛售。
二是小区的流通性，如此可以找到板块、保值空间都很好的小区，起码保证这个房屋不会失去流通。
所以大家梳理了一部分挂牌量比较合理，包含角逐比较大，有捡漏机会的小区清单，帮助大伙降低挑选的麻烦，并且都是预期很好的项目，尽量的介绍买房的本钱。
看完了二手房，再看看目前深圳新房四季度还计划提供27个住宅项目、12737套房源。所以，目前开发商不能不搞各种打折去抢占顾客。
金九不在、银十落空，这就是今年的深圳楼市，开发商内卷打价格战，二手房业主降价求变现。
一些着急住，或者新盘价格倒挂没那样打折的时候，没新鲜的项目刺激，一些需要转移到二手房。
下面的深圳楼市会如何走呢。
新房市场，开发商为了年度回款、会卷的更厉害。
一是提供量增加，11月1日，深圳住建局公布了四季度计划入市住宅项目27个、12737套，打新的朋友可以重点关注一些热门项目。
二是打折率会更大。假如对之前的优惠力度不认可的，还可以持续关注一下，目前还会有一批更合算的优惠。
二手房市场不乐观，再加上业主降价力度持续加强，但也是淘笋的好机会。
越到年底资金的需要越大，一些业主着急变现，降价的幅度大，用户淘到笋盘的机会也增加。
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